中央金融工作會(huì)議10月30日至31日在北京舉行。會(huì)議指出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
對(duì)于加快保障性住房建設(shè)，專家建議，培育孵化租賃住房項(xiàng)目，通過(guò)REITs等創(chuàng)新金融工具實(shí)現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動(dòng)投資，擴(kuò)大租賃住房投資和管理規(guī)模，構(gòu)建租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)。保障性住房投資力度加大，有望帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企穩(wěn)恢復(fù)。
一、保障性住房投資力度有望加大
對(duì)于保障性住房體系建設(shè)，中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)溫彬在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，我國(guó)保障性住房體系涵蓋公租房、廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等多種形態(tài)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。近日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，預(yù)計(jì)公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建設(shè)將進(jìn)一步提速，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。保障性住房投資力度加大，有望帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企穩(wěn)恢復(fù)。保障房體系的完善，有利于進(jìn)一步打開(kāi)商品房領(lǐng)域市場(chǎng)化調(diào)控的政策空間。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，保障性租賃住房建設(shè)迎來(lái)量與質(zhì)的雙進(jìn)階。保障性租賃住房公募REITs規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，為市場(chǎng)注入新的活力，為新市民、青年人提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
二、保障性住房政策紅利持續(xù)釋放
《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文）文件引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于新一輪“房改”開(kāi)啟的討論。值此房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，房地產(chǎn)行業(yè)新模式的內(nèi)涵又引起關(guān)注。
該文件是在8月25日經(jīng)由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，于9月1日印發(fā)，在近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。9月4日，國(guó)務(wù)院工作部署電視電話會(huì)召開(kāi)，9月28日財(cái)政部等發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》。今年以來(lái)，中央會(huì)議多次提及保障性住房建設(shè)。4月28日，中央政治局會(huì)議明確，規(guī)劃建設(shè)保障性住房。7月24日，中央政治局會(huì)議明確要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。配售型保障性住房的建設(shè)和供給，也將成為繼保障性租賃住房之后，未來(lái)住房供給的重要組成。
“建議從三個(gè)方面加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的金融支持。一是創(chuàng)新政策工具，在信貸資源、貸款利率、財(cái)政貼息、融資擔(dān)保等方面，給予更多差異化支持，提升保租房項(xiàng)目的商業(yè)可持續(xù)性；二是穩(wěn)步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)，適當(dāng)放松保障性租賃住房底層資產(chǎn)要求，并將試點(diǎn)范圍由保租房擴(kuò)展到市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域；三是進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，探索加大政策性資金支持力度，支持符合條件的地方政府和國(guó)企通過(guò)回購(gòu)等方式，將存量用地改造、轉(zhuǎn)化為保租房項(xiàng)目用地，或?qū)⒋媪可唐贩考{入保租房體系?！睖乇?qū)τ浾弑硎尽?/font>
趙然表示，租賃住房REITs政策支持力度不斷加大，未來(lái)將繼續(xù)細(xì)化和深化，相關(guān)政策方向或包括具體發(fā)行指引、支持保租房REITs擴(kuò)募、支持租賃住房REITs類型多元化等，政策紅利有望持續(xù)釋放。對(duì)于住房租賃行業(yè)的投資機(jī)構(gòu)而言，資產(chǎn)管理能力不僅直接關(guān)聯(lián)短期經(jīng)濟(jì)回報(bào)，在更深層次也是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。相較于開(kāi)發(fā)邏輯框架，不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯更強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)“全生命周期”的管理，涉及底層資產(chǎn)識(shí)別、建筑效率管理、運(yùn)營(yíng)效率管理等更加復(fù)雜的范疇。
三、解讀:《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》
1.目標(biāo)目的：構(gòu)建“剛需有保障、改善有商品”新模式
“在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期，為落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位提供住房支撐。推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。”
指導(dǎo)意見(jiàn)明確了發(fā)展保障性住房的目的，一是解決部分群體的住房難問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”；二是穩(wěn)定“房住不炒”預(yù)期，保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性；三是助力構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局，未來(lái)基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來(lái)滿足，商品房則主要面向改善性需求。
2.原有的人才住房、共有產(chǎn)權(quán)房等調(diào)整為符合規(guī)定的配售保障性住房
“協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關(guān)系。繼續(xù)發(fā)展用于配租的保障性住房，對(duì)困難家庭提供公共租賃住房保障，對(duì)新市民、青年人提供保障性租賃住房，鼓勵(lì)將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房。城市人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)用于銷售的人才住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房的政策進(jìn)行梳理，將新建項(xiàng)目調(diào)整為本指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定的用于配售的保障性住房或商品住房?！?/font>
目前的住房保障體系下，廉租房、公租房、保障性租賃住房保留，產(chǎn)權(quán)交易型的共有產(chǎn)權(quán)房、人才安居房、自住型商品房等形式的新建項(xiàng)目將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，調(diào)整為配售型保障性住房。
3.試點(diǎn)范圍：35個(gè)城區(qū)人口300萬(wàn)以上大城市先行試點(diǎn)，允許高庫(kù)存城市“商改?！?/font>
“以需定建。支持城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
商品住房庫(kù)存大的城市，可改建或收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。政府應(yīng)盡力而為、量力而行，根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和各類困難群體住房需求。區(qū)分輕重緩急，穩(wěn)慎有序推進(jìn)。”
按照七普數(shù)據(jù)，目前城區(qū)人口超過(guò)300萬(wàn)的城市共35個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市，重慶、成都、天津、武漢、西安、杭州、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽(yáng)、合肥、烏魯木齊、寧波、福州、長(zhǎng)春、南昌等27個(gè)二線城市，以及東莞、佛山、無(wú)錫、常州等4個(gè)三四線城市，這些城市將成為保障性住房建設(shè)的先行試點(diǎn)。
允許高庫(kù)存城市將存量商品房改建作保障性住房，對(duì)于長(zhǎng)春、大連等高庫(kù)存城市而言無(wú)疑是利好，借此契機(jī)這些城市既可以完成保障房供給目標(biāo)，又能去化高企的新房庫(kù)存，緩解商品房市場(chǎng)壓力。
4.資金來(lái)源：中央補(bǔ)助資金、地方專項(xiàng)債、公積金發(fā)放開(kāi)發(fā)貸
“按照工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則，由政府劃撥供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售。應(yīng)做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，凡是因之新增地方政府隱性債務(wù)的，一律不得實(shí)施。
對(duì)符合條件的保障性住房項(xiàng)目，中央通過(guò)現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助。將符合條件的保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。在城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開(kāi)發(fā)貸款?！?/font>
指導(dǎo)意見(jiàn)明確了未來(lái)建設(shè)保障性住房的三大資金來(lái)源：一是中央補(bǔ)助，例如2022年中央財(cái)政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金708億元，主要投向了建設(shè)公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項(xiàng)債；三是利用公積金發(fā)放開(kāi)發(fā)貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點(diǎn)，截止2022年末，全國(guó)公積金累計(jì)向373個(gè)保障性住房試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款872.15億元，不過(guò)2021年以來(lái)，貸款發(fā)放已經(jīng)實(shí)質(zhì)性停止，以貸款回收為主。
5.保障對(duì)象：工薪和人才階層、家庭限一套，由地方擬定收入及面積標(biāo)準(zhǔn)
“重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買一套保障性住房。已享受過(guò)房改房等政策性住房的家庭申請(qǐng)保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。 按照?；镜脑瓌t，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)入才等不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。” 意即保障性住房的保障范圍將以收入作為主要?jiǎng)澏ㄒ罁?jù)，限于中低收入工薪群體，體現(xiàn)“保基本”原則，具體收入標(biāo)準(zhǔn)將實(shí)行“一城一策”，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際擬定。面積標(biāo)準(zhǔn)上，過(guò)去公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、保租房都有明確的住房面積限制，基本都在50-70平方米區(qū)間內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)房并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，考慮到保障人群定位差異，預(yù)計(jì)配售保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)可能略高于公租房。
6.用地供給：以劃撥方式供應(yīng)土地，利用閑置土地、商品房改造
“保障性住房以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地 產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房。在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下、支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式城市人民政府對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模等規(guī)劃指標(biāo)予以支持優(yōu)化。
優(yōu)先安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域，防止因位置偏遠(yuǎn)、交通不便等造成房源長(zhǎng)期空置。”
指導(dǎo)意見(jiàn)明確了兩大保障性住房籌建渠道，一是利用閑置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房項(xiàng)目的土地來(lái)源于劃撥而非出讓，這與共有產(chǎn)權(quán)房的土地供給方式存在明顯差異。
7.配售規(guī)則：“土地成本+建安成本+利潤(rùn)”保本微利定價(jià)
“配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定。
加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給，確保與保障性住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付，把好質(zhì)量關(guān)，相關(guān)建設(shè)投入不得攤?cè)氡Ｕ闲宰》颗涫蹆r(jià)格。
保障性住房與商品房、共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)差值主要是地價(jià)，由于土地以劃撥形式供應(yīng)，僅需繳納較少的成本費(fèi)用，相當(dāng)于政府讓渡了部分土地出讓金收益。在建安成本和利潤(rùn)空間方面，與商品房所能拉開(kāi)的差距不大。
8.運(yùn)營(yíng)管理：封閉管理不得上市交易，閑置轉(zhuǎn)讓由政府回購(gòu)
“對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理。禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。工薪收入群體購(gòu)買的保障性住房不得長(zhǎng)期閑置。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開(kāi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的由城市人民政府按規(guī)定予以回購(gòu)。封閉管理的具體辦法由城市人民政府制定。住房和保障對(duì)象檔案，實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)?！?/font>
保障性住房新規(guī)明確實(shí)行封閉管理，不得上市流通，這有別于北京等地現(xiàn)行的共有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則，比如北京，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年的共有產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。政府回購(gòu)保障性住房標(biāo)準(zhǔn)由地方自行擬定，預(yù)計(jì)價(jià)格將參照購(gòu)房原價(jià)、折舊率、物價(jià)增減等因素綜合確定。
9.稅費(fèi)減免：免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅費(fèi)，個(gè)人購(gòu)買契稅減按1%征收
“免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，在商品住房中配套建造按比例免征。免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，包括防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育費(fèi)附加和地方教育附加等。轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。對(duì)保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，免征契稅。支持個(gè)人公積金貸款，對(duì)個(gè)人減按1%征收契稅。”
總的來(lái)看，指導(dǎo)意見(jiàn)有幾方面積極意義：一是對(duì)于住房體系建設(shè)而言，穩(wěn)定了“房住不炒”預(yù)期，助力構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局；二是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，保障性住房建設(shè)能一定程度拉動(dòng)投資；三是對(duì)于地方而言，盤活閑置土地和存量住房建設(shè)保障房，能有效提高資源利用率，抬升了閑置土地價(jià)值；四是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“商改?！蹦軒椭科笕セ瘞?kù)存；五是對(duì)于普通居民而言，緩解其住房困難問(wèn)題。
《意見(jiàn)》明確了保障性住房體系運(yùn)作的基本原則，提出保障性住房建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等多個(gè)方面原則。
四、保障性住房建設(shè)方向已經(jīng)明確
今年9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議在京召開(kāi)，會(huì)議明確了我國(guó)規(guī)劃建設(shè)保障性住房所面臨的問(wèn)題和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。隨后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）下發(fā)各地?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》明確，對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)；同時(shí)，工薪收入群體購(gòu)買的保障性住房不得長(zhǎng)期閑置等。中信證券研究報(bào)告顯示，現(xiàn)階段所說(shuō)的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租賃住房。當(dāng)前政策的重點(diǎn)從強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)配售型保障房，符合核心城市住房租金持續(xù)走低，開(kāi)發(fā)投資相對(duì)低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足的現(xiàn)實(shí)要求，也有利于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)和穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資。從目前的政策來(lái)看，對(duì)于配租型保障房（包括公租房、保障性租賃住房）而言，政策一直強(qiáng)調(diào)“不能上市交易”。而對(duì)于配售型保障房而言，目前各地對(duì)上市交易管理規(guī)定不一。當(dāng)前，共有產(chǎn)權(quán)房是配售型住房保障供應(yīng)的主要方式，多地已出臺(tái)政策封閉運(yùn)行。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的落地，后續(xù)配售型的保障性住房將進(jìn)一步擴(kuò)容，尚未入市的共有產(chǎn)權(quán)住房的政策口徑將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。以一線城市為例，上海共有產(chǎn)權(quán)住房尚未封閉管理。北京、廣州、深圳均已實(shí)施封閉流轉(zhuǎn)。2017年9月，北京市住建委等聯(lián)合印發(fā)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》顯示，“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額……轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為‘共有產(chǎn)權(quán)住房’”。2020年1月，廣州市住建局印發(fā)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行封閉運(yùn)行?！睆V州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運(yùn)行是指暫不允許承購(gòu)人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，承購(gòu)人只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓自持產(chǎn)權(quán)份額退出共有產(chǎn)權(quán)住房。2023年7月，深圳市住建局發(fā)布的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》亦明確，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。購(gòu)房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象。熱點(diǎn)二線城市中，杭州、南京等城市的共有產(chǎn)權(quán)住房可上市交易。對(duì)于已有的共有產(chǎn)權(quán)住房，揚(yáng)子晚報(bào)援引南京市房管部門主管住房保障相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱，按照“老項(xiàng)目老辦法、新項(xiàng)目新辦法”的原則，現(xiàn)有的保障房上市是不受影響的，未來(lái)新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來(lái)執(zhí)行。
