日前，贛州市預(yù)印發(fā)《贛州市中心城區(qū)配售型保障性住房管理實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》），適用范圍為中心城區(qū)五區(qū)。為準(zhǔn)確理解《細(xì)則》的相關(guān)內(nèi)容，確保工作有效落實，現(xiàn)就《細(xì)則》出臺的背景和主要內(nèi)容解讀如下。

一、出臺的背景

黨中央、國務(wù)院高度重視規(guī)劃建設(shè)保障性住房，2023年8月國務(wù)院常務(wù)會議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，在原有以配租為主的住房保障體系基礎(chǔ)上拓展配售型保障性住房的發(fā)展路徑，旨在最終實現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。為規(guī)范本市配售型保障性住房管理，保障城市工薪收入群體的基本住房需求，按照住建部抓緊制定完善“1+N+X”的政策體系的要求及工作部署，根據(jù)國發(fā)〔2023〕14號文等有關(guān)規(guī)定，市城市住房服務(wù)中心牽頭起草了《實施細(xì)則（征求意見稿）》，分別征求了市直、駐市有關(guān)單位及縣（市、區(qū)）意見，并對文稿進(jìn)行了反復(fù)修改。《細(xì)則》主要明確了配售型保障性住房的保障對象、準(zhǔn)入條件、申購配售程序、封閉管理及運(yùn)營管理等方面的內(nèi)容。

二、基本框架和主要內(nèi)容

《實施細(xì)則》共七章46條。具體分為：第一章總則共7條，第二章建設(shè)籌集共4條，第三章申請輪候共12條，第四章配售登記共5條，第五章退出回購共5條，第六章封閉管理共7條，第七章其他共6條。

（一）總則。明確了配售型保障性住房和工薪收入群體定義，適用范圍為中心城區(qū)五區(qū)。市政府統(tǒng)籌全市配售型保障性住房工作，各區(qū)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)相關(guān)工作，并指定一家具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的區(qū)屬國有企業(yè)（以下簡稱區(qū)保障房公司）作為轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)一平臺，負(fù)責(zé)配售型保障性住房建設(shè)、收購、銷售、回購以及運(yùn)營管理等工作。

（二）建設(shè)籌集。新建配售型保障性住房原則上以毛坯交付，分80平方米、100平方米、120平方米左右等三類戶型，籌集以建筑面積100平方米左右房源為主。新建項目經(jīng)營性配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸保障房公司所有，其經(jīng)營收益可用于補(bǔ)貼保障房公司運(yùn)營管理；公共服務(wù)設(shè)施按相關(guān)政策規(guī)定移交有關(guān)部門。配售型保障性住房取得劃撥土地后，不得以補(bǔ)交土地出讓金等方式進(jìn)行商品房開發(fā)。

（三）申請輪候。配售型保障性住房面向城鎮(zhèn)戶籍家庭、城鎮(zhèn)常住人口家庭、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)人才等符合條件的工薪收入群體配售。申購家庭應(yīng)同時符合以下條件：一是在本地行政區(qū)域主城區(qū)范圍內(nèi)無住房；二是主要申請購房人未超過法定退休年齡，且在中心城區(qū)工作生活，具有穩(wěn)定的收入來源。同時，在中心城區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)享受公租房、保障性租賃住房、公有住房或租賃型人才住房保障的承租家庭，在出具所有家庭成員簽名的承諾書后，可參與配售型保障性住房申請審核。

（四）配售登記。新建配售型保障性住房項目，利潤率按不超過土地、建安、稅金、融資等成本的5％進(jìn)行核定；其他方式籌集的配售型保障性住房項目，房源配售定價應(yīng)按取得房屋成本加不超過5％利潤進(jìn)行核定。配售型保障性住房項目中的經(jīng)營性配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，不攤?cè)肱涫蹆r格。配售型保障性住房購買人可以自主選擇一次性或按揭（住房公積金貸款、商業(yè)貸款或者組合貸款）等方式支付購房款。配售型保障性住房不動產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)頁應(yīng)注明：配售型保障性住房，不得抵押（購買房屋按揭抵押貸款除外）、上市交易。

（五）退出回購。回購價格按照原購買價格結(jié)合房屋折舊、存款利率、使用年限等因素計算，具體為：配售型保障性住房回購價格=配售型保障性住房原購買價格×【（1-n×3%）+簽訂購房合同之日人民銀行公布的一年期定期存款基準(zhǔn)利率×n】。其中：n=已經(jīng)使用年限，小于等于70。退出（回購）后的房源仍作為配售型保障性住房房源使用，再次出售價格按回購價格加不超過5%的利潤計算。退出（回購）后房源竣工交付年限超過15年的，經(jīng)區(qū)政府同意后，可按規(guī)定轉(zhuǎn)為保障性租賃住房使用。

（六）封閉管理。配售型保障性住房小區(qū)應(yīng)及時納入街道和社區(qū)管理，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，建立和完善居住社區(qū)管理機(jī)制。配售型保障性住房小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)實行市場化、專業(yè)化管理，優(yōu)選專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。購買配售型保障性住房的家庭，可以按照規(guī)定辦理戶口遷入，享受義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等基本公共服務(wù)。配售型保障性住房的購房家庭，可根據(jù)實際住房需求，另行購買改善型商品住房，并繼續(xù)持有已購買的配售型保障性住房。配售型保障性住房可依法享有房屋租賃等權(quán)益，但不得用于資產(chǎn)抵押和擔(dān)保。

（七）其他。對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購配售型保障性住房的個人，依據(jù)法律和有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任；對出具虛假證明的，依法追究相關(guān)責(zé)任人（單位）的責(zé)任。配售型保障性住房禁止中介代理交易，私下轉(zhuǎn)讓及抵押（購房按揭貸款除外）等變相買賣行為。對違規(guī)參與交易、轉(zhuǎn)讓、抵押的，依法追究相關(guān)責(zé)任人（單位）的責(zé)任。國家機(jī)關(guān)工作人員在配售型保障性住房建設(shè)、管理過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀(jì)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。同時，根據(jù)行政規(guī)范性文件要求，文稿有效期擬定為5年。

三、需要說明的幾個主要問題

（一）關(guān)于配售型保障性住房的配售方案

區(qū)保障房公司按批次制定配售型保障性住房配售方案，經(jīng)區(qū)專班辦公室審核，報區(qū)政府批準(zhǔn)后，對社會公布。方案中須明確申請流程、配售對象、房源信息、配售價格、配售方式、輪候規(guī)則、申請及配售活動安排等內(nèi)容。

（二）關(guān)于配售型保障性住房的保障對象

《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）明確“保障性住房重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體 ，以及城市需要引進(jìn)的人才等群體”，“以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房”，贛州市配售型保障性住房保障對象為未享受過房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的贛州市城鎮(zhèn)戶籍工薪收入群體（含符合條件的在中心城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的基層一線公共服務(wù)人員），城市需要引進(jìn)的人才等群體。享受過房改房、人才房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的家庭可以騰退原政策性住房后再申購配售型保障性住房。具體配售對象結(jié)合房源供應(yīng)情況在配售方案中明確。

（三）關(guān)于配售型保障性住房的申購家庭

本《細(xì)則》所稱申購家庭成員指夫妻雙方，主要申請購房人自行選擇是否將未成年子女或已成年單身子女作為家庭成員共同參與申請審核。年滿十八周歲成年單身子女，可以單獨(dú)提出申請。新就業(yè)高校畢業(yè)生，年齡可適當(dāng)放寬。

（四）關(guān)于如何取得選房資格和選房順序

配售型保障性住房配售應(yīng)遵照公開、公平、公正原則，具體可采取搖號、抽簽、評分等方式進(jìn)行配售。具體方式結(jié)合房源供應(yīng)情況在配售方案中明確。

（五）關(guān)于配售型保障性住房的封閉管理

《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）明確“對保障性住房實施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更商品住房流入市場”，《細(xì)則》嚴(yán)格貫徹落實國務(wù)院文件精神，明確配售型保障性住房辦理不動產(chǎn)登記時將房屋權(quán)利性質(zhì)標(biāo)識為“配售型保障性住房”，不允許上市交易。配售型保障性住房可依法繼承，房屋性質(zhì)不變。夫妻雙方離異的，符合規(guī)定的應(yīng)按離婚協(xié)議或法院判決書辦理不動產(chǎn)變更登記手續(xù)；退出一方為共同申請購買人的，可另行申請配售型保障性住房。

（六）關(guān)于配售型保障性住房的回購價格

配售型保障性住房回購價格按照原購買價格結(jié)合房屋折舊、存款利率、使用年限等因素計算。房屋折舊和損耗率按每年3%確定；存款利率按簽訂購房合同之日人民銀行公布的一年期定期存款基準(zhǔn)利率計算；使用年限從簽訂購房合同之日起計算，若不滿一年，按一年計算。